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Immo & Bau
05.04.2021

Wie verändert Covid-19 den Immobilienmarkt?

Die Nachfrage nach Wohneigentum hat sich bislang noch nicht eingetrübt.
Die Nachfrage nach Wohneigentum hat sich bislang noch nicht eingetrübt. Bild: ZVG / www.lattenbach.ch
Welche Auswirkungen hat die COVID-19-Pandemie auf den Immobilienmarkt? Welche Auswirkungen sind bereits erkennbar? Ein Profi gibt Auskunft.
  • Einschätzung von Patrick Dürr, HEV Kt. St.Gallen

    Unsicherheit über die kommenden Monate ist nach wie vor sehr hoch. Mutation des Virus und Engpässe bei den Impfstoffen bestärken bei vielen die Angst, den Arbeitsplatz oder gar die eigene Firma zu verlieren. Die Nachfrage nach Wohneigentum hat sich dennoch bislang noch nicht eingetrübt. Fehlende Anlagealternativen auf globaler Ebene und der hohe Anlagedruck führen dazu, dass Immobilien ein guter Ausweg für Anlagen bleiben. Zudem ist eine vermehrte Nachfrage nach grösseren Wohnobjekten zu beobachten, da man wegen dem Homeoffice plötzlich zuhause arbeitet und gleichzeitig wohnt. Die Preise haben auch deshalb angezogen, da viele Verkäufer aufgrund der Unsicherheiten ebenfalls abwarten. Gleichzeitig sind die Zinsen nach wie vor tief, die Hypothekarzinsen verharren nahe an ihren Rekordtiefs, was Wohneigentum weiterhin attraktiv hält. Preisstützend wirkt die seit Jahren niedrige Bautätigkeit, insbesondere bei Einfamilienhäusern. Mit zunehmender Dauer der Krise wird aber die Wahrscheinlichkeit grösser, dass auch die Verkäufer in Not geraten und allenfalls verkaufen müssen, was entsprechend sinkende Preise bewirken dürfte. Insgesamt werden aber grössere Verwerfungen am Wohneigentumsmarkt ausbleiben. Fahrländer Partner geht in der Studie zum Wohnstandort St.Gallen davon aus, dass der Wohneigentumsmarkt nach der Corona-Krise wieder relativ rasch zum Vorkrisenzustand zurückkehrt. Auswirkungen der Corona-Krise dürften sich dafür im Luxussegment bemerkbar machen, wo die Preise aufgrund des Nachfragerückgangs stärker unter Druck geraten dürften.

Kurzfristige Effekte Mietwohnungen

Die Unsicherheit bezüglich der zukünftigen finanziellen Situation wird auch Mieter dazu bringen, vorsichtiger zu agieren. Ein Umzug in eine teurere Wohnung wird verschoben, die erwachsenen Kinder ziehen noch nicht in ihre eigene Wohnung. Paare ziehen eher zusammen, Studierende müssen den Gürtel enger schnallen und wohnen – auch aufgrund des Präsenzunterrichts – wieder bei ihren Eltern. Umzüge an zentralere, teurere Wohnlagen werden entsprechend seltener, was in den Zentren allenfalls zu einer vorübergehenden Entspannung der Lage beitragen kann. Die fehlende Zuwanderung aus dem Ausland wird die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich schwächen. Letzteres wird zumindest kurzfristig und teilweise durch Verzögerungen im Mietwohnungsbau kompensiert. Der Mietwohnungsmarkt in vielen Regionen ist zudem bereits durch Vorerkrankungen geschwächt. Die bereits heute steigenden Leerstände erhöhen den Druck auf die Angebotsmieten zusätzlich. Es ist davon auszugehen, dass die Leerstände an peripheren Lagen weiter steigen werden.

Kurzfristige Effekte Büroflächen – Gewinner bei Logistikbauten

Im Vergleich zum Wohnungsmarkt dürften die kommerziellen Immobilienmärkte deutlich stärker von der Corona-Krise betroffen sein. So wird der Büroflächenmarkt vor dem Hintergrund der Rezessions-Tendenzen zunächst stillstehen und die Nachfrager werden abwarten. In den klassischen Büromarktbranchen dürften die Auswirkungen vergleichsweise gering sein, da viele Firmen auf Homeoffice umgestellt haben. Schwierig ist die Situation für Flächen, die von Verwaltungsabteilungen von Firmen aus Branchen belegt sind, die auf Grund der Pandemie ihr Geschäft schliessen mussten (Gastgewerbe, Beherbergung, usw.). Geht eine Firma Konkurs, so folgen Abschreibungen und Leerstand. Konkurse infolge der Corona-Krise reduzieren die bestehende Büroflächennachfrage und erhöhen die Leerstände. Firmenneugründungen sowie Expansionspläne dürften zudem häufig zeitlich nach hinten verschoben werden, was die Zusatznachfrage vorübergehend deutlich drückt. Bei den klassischen Büromarktbranchen stellt sich die Frage, ob die aktuelle Arbeitsorganisation nicht allenfalls – zumindest teilweise – von Dauer ist. Es ist gut möglich, dass gewisse Firmen bezüglich Homeoffice auf den Geschmack gekommen sind, und auch längerfristig auf diese Arbeitsform setzen. Gewinner der Krise sind natürlich Logistikbauten, da der Online-­Handel und die Paketdienste in der Krise deutlich zulegen konnten.

 

Patrick Dürr, Vize-Präsident und Geschäftsleitungsmitglied des HEV Kanton St.Gallen. Er vertritt auch die CVP im Kantonsrat. Bild: cvp.ch Bild: cvp.ch

Kurzfristige Effekte bei Verkaufsflächen

Besonders schwierig ist die Situation für die schon länger unter Druck stehenden Innenstädte der Mittel- und Kleinzentren. In der Gastro- und Beherbergungslandschaft ist das Risiko von Geschäftsaufgaben latent vorhanden. Grössere Betriebe oder Ketten mit höheren Reserven haben eine bessere Überlebenswahrscheinlichkeit. Dies könnte in der kurzen Frist zu einer Veränderung des Ladenmixes bzw. zu einer Verringerung der Breite des Angebots führen. In der mittleren Frist dürfte die Breite des Angebots aufgrund sinkender Mieten wieder zunehmen. Auch an guten Lagen könnten dann Gastro­betriebe, kleine Läden mit Nischenprodukten und Pop-up-Stores vermehrt wieder Opportunitäten vorfinden, was sich insgesamt positiv auf die Vielfalt auswirken dürfte.

Mögliche langfristige Auswirkungen

Basierend auf der Annahme, dass sich der Trend zum Homeoffice fortsetzt, könnte der Faktor Wohnqualität auf Kosten der Zentralität in Zukunft eine höhere Gewichtung erfahren. In der Folge sind Verschiebungen in den Lagepräferenzen zu erwarten, was mit vermehrten Umzügen – ob zur Miete oder im Eigentum – an dezentralere Standorte einhergeht. Dadurch wäre eine erhöhte Nachfrage sowohl nach Wohneigentum wie auch nach Mietwohnungen an eher peripheren Standorten zu erwarten. Infolgedessen sind Anpassungen im Mobilitätsverhalten möglich. Zum einen könnte es sein, dass die Gesellschaft insgesamt weniger Mobilität nachfragt. Zum anderen wären gewisse Verschiebungen zwischen den Verkehrsträgern wahrscheinlich. Dabei ist davon auszugehen, dass auf kurzen Strecken vermehrt auf das Fahrrad zurückgegriffen oder eine Strecke zu Fuss zurückgelegt wird. Auf längeren Strecken könnte derweil der motorisierte Individualverkehr (MIV) auf Kosten des öffentlichen Verkehrs an Bedeutung gewinnen.

Die aktuelle Ausgabe des "St.Galler Hauseigentümer" finden Sie hier.

PD/Patrick Dürr